Ein Haus kaufen mitsamt den ehemaligen Eigentümern? Praktisch!

Reden wir über Geld, besser: Reden wir über Immobilien. Konkret über die Idee, Geld zu investieren und eine Immobilie zu kaufen, um sie später eventuell selbst zu nutzen. Als ich anfing, über den Kauf einer Immobilie nachzudenken, hatte ich noch rund zehn Jahre bis zur Rente und ein bisschen finanziellen Spielraum.

München adieu!

Also machte ich mich auf die Suche nach einer bezahlbaren Immobilie. Nicht irgendeine Immobilie, sondern eine, die mir selbst gefallen sollte. Bereits auf den ersten paar Metern meiner Recherche wurde mir mal wieder bewusst, dass ich im Umfeld München in einer der teuersten Regionen Deutschlands lebe. Hier kann ich mir unmöglich etwas leisten. Nicht finanzierbar. Und, ehrlich gesagt, möchte ich im hohen Alter auch nicht in München leben. Wo dann? Meine Aufmerksamkeit wanderte Richtung meiner alten Heimat Eifel. Landschaftlich ein Traum, liebe Familie und Freunde vor Ort – die Aussicht, dort einen Wohnsitz für später zu haben, fand ich sehr reizvoll. Und vor allem finanzierbar. Ich fing an, dort etwas Passendes zu suchen.

Schon stand ich vor der nächsten Hürde: In der Eifel gab es nur wenige Objekte, die zum Verkauf standen und mir gleichzeitig zusagten. Ich setzte auf die Option Wer-kennt-wen und erzählte auf meinen Heimaturlauben allen von meinem Vorhaben – auch der mir bekannten Immobilienmaklerin Christa Tollmann. Über kurz oder lang hätte ich sowieso eine Immobilienmaklerin eingesetzt, spätestens, um solvente und zuverlässige Mieter für das zukünftige Immobilienobjekt zu finden.

Immobilie mitsamt Besitzern gesucht!
Christa brachte mich eines Tages auf eine besondere Idee:
«Kauf Dir doch ein Haus mitsamt den früheren Eigentümern darin!»
«Wie bitte?»
«Ganz einfach. Die früheren Eigentümer bleiben als Mieter im Haus, mit im Grundbuch abgesichertem lebenslangen Wohnrecht. Wir haben dieses Modell in den letzten Jahren bereits mehrfach realisiert. Es bringt allen Beteiligten Vorteile.»

Dann zählte sie mir die Vorteile für Verkaufende und Kaufende sorgsam nacheinander auf:

Die Verkaufenden und zukünftigen Mieter:
+ erhöhen ihre Liquidität im Alter – man kann sich noch Träume erfüllen!
+ bleiben in ihrem Haus, in ihrer gewohnten Umgebung,
+ erhalten ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch abgesichert wird,
+ brauchen sich als Mieter nicht mehr um Instandhaltung zu kümmern.

Die Vorteile für die Kaufenden und zukünftigen Vermieter:
+ Der Kaufpreis liegt wegen des eingetragenen Wohnrechts unter dem regionalen Durchschnitt,
+ es sind meist sehr gepflegte Objekte,
+ während der Vermietung können alle Investitionen steuerlich geltend gemacht werden.

Christa: «Wenn das Wohnrecht erlischt, kannst Du Dir immer noch überlegen, einzuziehen oder das Objekt erneut zu vermieten.» Mir gefiel diese Idee. Zwar brachte mich diese Wendung von meinem ursprünglichen Gedanken, kaufen und selbst darin wohnen, weiter weg. Aber mir blieb ja immer noch die Option, diese Immobilie wertsteigernd und unter den gleichen Bedingungen später wieder zu verkaufen, um mir dann ein anderes Objekt leisten zu können.

Vom Besitzer zum Mieter – vom Käufer zum Vermieter
Christa zeigte sich zufrieden: «Die Sympathie zwischen Dir als Käuferin und den Verkäufern ist ein nicht zu unterschätzender Faktor bei einem solchen Konstrukt.»
Bei dieser Gelegenheit machte sie mich auch auf ein mögliches Konfliktthema aufmerksam: das Thema Renovierungen. «Da kann es durchaus unterschiedliche Vorstellungen von zeitlicher Notwendigkeit und Umfang von Instandhaltungen geben. Der Mieter möchte natürlich, dass die Immobilie auch weiterhin gut im Schuss ist und kein Renovierungsstau entsteht. Als Vermieter sieht man das vielleicht etwas anders.»
Gerade deshalb sei es so wichtig, dass sich Verkaufende und Kaufende, also zukünftiger Mieter und Vermieter, als Partner gut verstehen und über ihre Vorstellungen offen und ehrlich sprechen.

Gute Beratung ist das A&O
Ich nahm all meinen Mut zusammen und sprang in dieses Experiment! Für mich war eine solche Investition etwas ganz Neues und überstieg alle meine bisherigen finanziellen Projekte. Aber wozu hat man denn ein gutes Netzwerk? Ich kontaktierte drei wichtige Personen: Erstens meine langjährige Freundin von der örtlichen Sparkasse, zweitens meine frühere WG-Mitbewohnerin, die heute als Bauingenieurin tätig ist und drittens meine Nachbarin, die in einer Steuerberatungskanzlei arbeitet. Und natürlich vertraute ich weiterhin meiner Immobilienmaklerin. Von allen holte ich mir die nötigen Informationen und Ratschläge.

Juli 2022: Ich sitze an der ersten Betriebskostenabrechnung meines Lebens! Seit zwei Jahren bin ich Hauseigentümerin – und bereue nichts. Ob sich die Investition rechnet? Das wird sich erst mit der Zeit herausstellen. Ich bin jedenfalls mit der Investition bisher rundum zufrieden.

Mit meinen Mietern verstehe ich mich prächtig – und ich wünsche ihnen noch ein langes glückliches Leben. Alles andere wird sich zeigen. Zumal ich mir noch einige andere Optionen geschaffen habe.